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土地买卖契约

由 Aimee Joy David 撰写于 2024年8月2日
作者的观点完全是个人观点，可能并不总是反映 Putranto Alliance 的观点。

介绍

买卖契约（Akta Jual Beli，简称AJB）在财产所有权转移过程中发挥着至关重要的作用。该法律文件在房地产交易中用于正式化所有权从卖方转移到买方的过程。AJB作为交易的正式证明，详细列出了财产销售的条款和条件，并确保权利转移受到法律承认。这个过程对于保持法律清晰性和保护所有参与房地产交易方的利益至关重要。

定义

买卖契约是一个法律文件，促进土地或财产所有权从卖方转移到买方。该契约在财产交易中至关重要，因为它作为交易和所有权变更的法律证据。文件包括买卖活动的详细信息以及土地或建筑物权利的转移。

根据1997年第24号政府条例第37条（关于土地登记），通过各种方式如买卖、交换、赠与以及公司收入等法律行为进行的土地权利和公寓单位财产权利转移，必须通过由授权土地契约官员（Pejabat Pembuat Akta Tanah，简称PPAT）制作的契约进行注册。该规定确保权利转移得到法律认可并被记录在案。

土地买卖契约的重要性

买卖契约在房地产交易中至关重要，原因有以下几点：

法律证据：它作为交易和所有权变更的法律证明，确保权利转移受到法律认可。
清晰和透明：契约提供了双方同意的条款和条件的清晰记录，包括购买价格、支付条款以及其他相关细节。
权益保护：它通过记录交易，保护买卖双方的权益，防止未来对所有权的争议。
符合法规要求：契约确保交易符合当地法律和规定，如1997年第24号政府条例关于土地登记的规定。
促进未来交易：拥有一份正式执行的买卖契约，简化了未来涉及该财产的交易，例如转售或继承。

执行土地买卖契约的最佳时机

执行买卖契约的最佳时机是在房地产交易的最后阶段，具体是在以下条件满足时：

尽职调查完成：双方已完成所有必要的尽职调查，包括核实财产的法律状态，检查是否有任何负担，并确保所有税费已按时缴纳。该过程还包括检查所需文件是否齐全并已验证。
条款达成一致：买卖双方已就销售的所有条款和条件达成一致，包括购买价格、支付计划以及任何附带条件。
财务安排已落实：买方已确保购房所需资金，卖方已准备好在收到付款后转移所有权。

土地买卖契约的好处

执行买卖契约为买方和卖方提供了诸多好处：

法律保障：通过正式记录所有权转移，为双方提供法律保护和保障。
符合法规要求：确保交易符合所有相关法律和法规，从而避免潜在的法律问题。
财务透明：清晰列出交易的财务条款，包括购买价格和支付条款，确保透明度。
简化未来交易：通过提供清晰的法律记录，简化了未来涉及该财产的交易，如转售、继承或抵押。

要求

若要使用我们的土地买卖契约服务，请准备以下资料：

财产文件
1. 土地证书
2. 建筑批准（PBG）
税务文件
土地和建筑物税（PBB）通知书和缴纳凭证（SPPT和STTS）
个人身份证明
1. 身份证、家庭证明（KK）和结婚证书（如适用）
2. 纳税人识别号（NPWP）
3. 婚姻协议书（如适用）

持续时间

执行买卖契约的过程通常需要大约5天，尽管具体时间可能会根据地区处理时间和任何文件要求的不同而有所变化。

进行并购的过程

执行买卖契约的过程涉及多个步骤，每个步骤都需要仔细关注细节：

税务义务
1. 所得税（PPh）：支付土地价格的2.5%。
2. 土地和建筑物权利获取税（BPHTB）：在扣除非应税税务对象的销售价值（NJOPTKP）和应税税务对象的销售价值（NJOP）后，支付5%。
契约执行
1. 与PPAT预约：与授权土地契约官员（PPAT）预约。
2. 文件验证：PPAT将验证所有文件并确保符合法律要求。
3. 签署：双方在PPAT的见证下签署买卖契约。
注册
1. 提交契约：将签署的契约提交给国家土地局进行注册。
2. 所有权转移：国家土地局处理所有权转移并更新土地证书以反映新所有者。
完成
领取更新证书：买方收到更新后的土地证书，正式完成所有权转移。

我们如何提供帮助

在印度尼西亚买卖财产时，买卖契约至关重要。它为交易提供了基础，确保双方的清晰度和保护。由于印度尼西亚房地产销售涉及复杂性和监管要求，寻求法律建议和专业人员的帮助，包括公证人或土地契约官员（PPAT），是高度推荐的。

在Putranto Alliance，我们提供全面的支持，帮助您完成整个买卖契约的过程。我们的服务包括：

法律咨询：
提供专家法律建议，确保遵守所有相关法律和法规。

文件准备：
协助准备和验证所有必要的文件，包括土地证书、税务收据和身份证明文件。

费用计算：
帮助计算和管理所有所需税费的支付。

PPAT协调：
与授权土地契约官员（PPAT）协调，安排预约并确保契约的正确执行。

注册协助：
协助提交和注册契约到国家土地局。

后续服务：
提供后续服务，以解决交易过程中或交易后可能出现的任何问题。

我们的经验丰富的法律团队、公证人和土地契约官员致力于确保顺利且符合法规的房地产交易。

常见问题

买卖契约的目的是什么？

买卖契约是买方和卖方之间具有法律约束力的合同，用于转移土地所有权。它作为交易和所有权变更的法律证据，确保转移受到法律的认可。

土地购买协议（Perjanjian Pengikatan Jual Beli，PPJB）和买卖契约之间的主要区别是什么，为什么这两者在土地或房地产交易中都必要？

土地购买协议是概述销售条款和条件的合同，包括购买价格、附带条件以及各方的责任。这是一个具有法律约束力的文件，为财产转移奠定基础。另一方面，买卖契约是正式转移所有权的法律文件，将所有权从卖方转移给买方。这两个文件都必要，以确保交易具有法律效力并正确记录。

谁有权执行买卖契约？

买卖契约必须由授权的土地契约官员（PPAT）执行，以确保符合法律要求并妥善记录交易。

买卖契约的相关税费有哪些？

相关的税费包括土地价格的2.5%的所得税（PPh）和在扣除非应税税务对象的销售价值（NJOPTKP）以及应税税务对象的销售价值（NJOP）后的5%的土地和建筑物权利获取税（BPHTB）。

制定土地买卖契约的原则是什么？

现金原则（Azas Tunai）：此原则要求土地的付款必须在交易时全额支付。契约中必须包括一份确认卖方已收到全额付款的声明，并提供收据。这确保卖方以后不能声称未收到款项。
清晰原则（Azas Terang）：交易必须在土地契约官员（PPAT）面前公开透明地进行。这确保了土地状态的真实性、合法持有人的身份以及交易的合法性。

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